deweloper

Deweloper to osoba, która zajmuje się budową nieruchomości w celach zarobkowych. Może nim zostać każdy, zarówno osoba fizyczna jak także prawna. Zazwyczaj jego praca polega na kompleksowej obsłudze powstania nieruchomości od wyszukania działki w wybranej przez siebie lokalizacji, poprzez zaprojektowanie nieruchomości, a także jej budowę i nadzór nad nią, a także wykończenie w zależności od obranej taktyki pod klucz lub tak zwanym standardzie deweloperskim oraz finalnie sprzedaż, która ostatecznie powinna dawać zyski. Wiele osób myśląc o deweloperach, zadaje sobie pytanie, skąd oni mają na to pieniądze.

Wpłaty nabywców

deweloper
doradztwo inwestycyjne

Bardzo często można spotkać się z ogłoszeniami deweloperów o planowanym rozpoczęciu na przykład budowy domów jednorodzinnych. Pomimo że jest to dopiero plan, posiadają oni już plany budowy, a także projekty i wizualizacje. Dzięki czemu znajdują nabywców, którzy wpłacają zaliczki na poczet przyszłej własności nieruchomości. Do 2012 roku przed wprowadzeniem Ustawy deweloperskiej, wpłaty tego typu mogły być dowolnie rozdysponowywane, nawet jeśli nie były one wydawane na realizację inwestycji, których dotyczyły. Jednak zmiana przepisów ukrócić ten proceder. Po jej wejściu zobowiązano deweloperów do podzielenia inwestycji na etapy, w których to mogą się oni posiłkować daną kwotą wynikająca z wpłat klientów. Oznacza to w praktyce tyle, że nawet jeśli dana osoba zapłaciła za daną nieruchomość całą kwotę w gotówce z góry, i tak nie wolno tych pieniędzy rozdysponować jednorazowe. Głównym celem tej ustawy było zabezpieczenie nabywców, przed defraudacją i ewentualnym bankructwem dewelopera.

Jak deweloperzy finansują inwestycje?

Sposobów na inwestowanie budowy przez deweloperów jest bardzo wiele, jednak my omówimy wady i zalety czterech rozwiązań, które są najczęściej wybieraną opcją na rynku budowlanym.

  • Budowa z wpłat klientów- to rozwiązanie jest obarczone pewnym ryzykiem oraz ograniczeniami. Po pierwsze jak wspominaliśmy wcześniej, istnieją pewne przepisy, które jasno określają zakres, w jakim na danym etapie można posiłkować się wpłatami klientów z funduszy powierniczych. Po drugie, aby pozyskać pieniądze, trzeba w odpowiedni sposób poprowadzić przedsprzedaż. Przy tym rozwiązaniu trzeba sprzedać odpowiednią ilość mieszkań, aby móc skończyć budowę nieruchomości w określonym terminie. Może to wpłynąć znacznie na ich cenę, a co przekłada się finalnie na zarobek dewelopera. Kolejnym ryzykiem jest to, że klient zawsze może podjąć decyzje o rezygnacji z mieszkania bądź domu. W tej sytuacji deweloper Kraków zobowiązany jest do zwrotu wpłaconych środków, co wiąże się z deficytem w budżecie, na zakończenie inwestycji. Natomiast zaletą tego rozwiązania jest to, że nie potrzeba posiadać dużych środków finansowych do rozpoczęcia inwestycji. W porównaniu z kosztami samej budowy koszt marketingu i przygotowania materiałów przedsprzedażowych jest znikomą częścią wydatków.
  • Kolejnym rozwiązaniem, jakie posiada deweloper, jest finansowanie budowy z własnych środków pieniężnych. Pozwala to zaoszczędzić na kosztach odsetek bankowych, czy też niweluje konieczność dzielenia zysków, o czym poniżej. Jednak wiąże się z dużym ryzykiem, gdyż inwestowane są własne prywatne pieniądze, które nie zawsze mogą wystarczyć na dokończenie inwestycji, co z kolei może wiązać się z bankructwem. Kolejną wadą tego rozwiązania jest to, że tak naprawdę niewiele osób stać na to, aby w pełni z prywatnych funduszy fundować inwestycję deweloperską.
  • Kolejnym sposobem deweloperów na finansowanie inwestycji jest pozyskiwanie zewnętrznych inwestorów. Są nimi najczęściej osoby, które posiadają odpowiednia ilość finansów, jednak nie chcą angażować się w działania związane z samą budową. Finansowanie przez nich może być rozwiązane poprzez założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, komandytowej czy też poprzez zakupienie obligacji, czy akcji dewelopera. To rozwiązanie pozwala na działania deweloperskie, bez posiadania dużej ilości funduszy, jednak ma swoje wady. Po pierwsze trzeba będzie podzielić się zyskami z danymi inwestorami. Po drugie, często tak pożyczone pieniądze mogą nie wystarczyć na pełne sfinansowanie budowy.
  • Ostatnim z omawianych rozwiązań, z których korzystają deweloperzy, jest zaciągnięcie kredytu inwestorskiego w banku. To rozwiązanie posiada jedną podstawową zaletę jest pewnie i tanie. Odsetki od tego typu kredytów nie przekraczają nawet 5% w stosunku rocznym, a wpłaty klientów za mieszkania, pozwalają go spłacić o wiele szybciej, niż przewiduje to umowa. Dzięki czemu deweloper, może swobodnie obracać pieniędzmi, mając gwarancję ich pokrycia we wpłatach nabywców nieruchomości. Bank jest także najpewniejszym partnerem biznesowym, zawsze pozostanie on wypłacalny, przez co każdy etap budowy będzie szło płynnie.

Cztery powyższe metody to najczęściej wybierane opcje deweloperów na finansowanie swoich inwestycji. Często decydują się oni na mieszanie dwóch lub więcej sposobów ze sobą, dla maksymalizacji bezpieczeństwa inwestycji oraz jej szybszego zakończenia.